赠与过户不及时，后果很严重
时间：2016-10-12 作者：方中天 浏览量：1906
市民陈先生年事已高，最近大病一场，触动心事，乃召集自己三个儿子以及两个侄儿，前往公证处，签订了赠与协议，将自己五间房屋，分别赠送给儿子、侄子一人一间，并随即按赠与协议将相关房子及房产权属证件移交给各位子侄。5个月后，陈先生就因病去世了。忙完丧事，又已过去几个月，儿子、侄子们相约，持赠与协议前去土地管理部门申请办理土地证过户，但却办不成。他们不明白，问：难道经过公证的赠与书还可能是假的吗？
经过公证的赠与书当然不能说是假的。但土地管理部门不给予办理土地使用权转让过户却也是正确的。《合同法》规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”并规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。依《土地管理法》、《物权法》等法律，土地使用权转让须经登记方为有效。因此，陈先生虽与儿子、侄子们自愿签订了赠与协议，该协议亦为有效，但协议有效，不等于物权转移有效，还得办理不动产权属转移登记，登记完毕，方为完成不动产赠与行为。
陈先生的儿子、侄子们说，我们这不就前来申请办理登记过户手续了吗？可是，这会儿却不能办了！为什么？依《物权法》、《土地管理法》及《土地登记办法》等法律法规，土地使用权转让登记，是一种依申请的行政行为。《土地登记办法》第七条明确规定：“土地登记应当由当事人共同申请。”以下几种情形可以单方申请：土地总登记；土地所有权与使用权初始登记；因继承或者遗赠取得土地权利的登记；因法院、仲裁机构生效法律文书而取得土地权利的登记；更正登记；异议登记；名称、地址或用途变更登记；换发、补发土地权利证书；其他依法可以单方申请的情形。陈先生与儿子、侄子签订赠与房屋协议的行为，不属于以上可以单方申请的情形。土地使用权转让包括赠与、买卖、交换，而土地使用权转让是必须共同申请转让登记的。也就是说，房地赠与，应由赠与双方共同向不动产登记机构申请土地使用权变更登记。这时，陈先生已逝，显然已经无法作出“申请”的意思表示，无法“共同申请”。由于只有一方申请，另一方未申请，国土部门依法不给予办理因赠与变更土地权利的登记，正是依法行政。陈先生如在生前与儿子、侄子们共同申请办理土地变更登记，事情原本很简单。
那么，现在陈先生的儿子、侄子们应当怎么办呢？应由陈先生的法定继承人（子女、父母、配偶）依陈先生生前愿望在将相关土地、房产进行分割时分给三个儿子；然后，再以尊重陈先生生前愿望为基础，由陈先生的法定继承人继承其余两间房屋后，将之赠与给他的两个侄子，据此申请办理产权变更登记。
如果诸继承人与侄子之间不能协商一致，则权利主张者需提起民事诉讼，由法院裁决，再持生效法院裁判文书申请国土、房产部门给予办理相应土地权利变更登记。
