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方中说法

赠与过户不及时,后果很严重

时间:2016-10-12    作者:方中天    浏览量:1441
      市民陈先生年事已高,最近大病一场,触动心事,乃召集自己三个儿子以及两个侄儿,前往公证处,签订了赠与协议,将自己五间房屋,分别赠送给儿子、侄子一人一间,并随即按赠与协议将相关房子及房产权属证件移交给各位子侄。5个月后,陈先生就因病去世了。忙完丧事,又已过去几个月,儿子、侄子们相约,持赠与协议前去土地管理部门申请办理土地证过户,但却办不成。他们不明白,问:难道经过公证的赠与书还可能是假的吗?
      经过公证的赠与书当然不能说是假的。但土地管理部门不给予办理土地使用权转让过户却也是正确的。《合同法》规定:“赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理有关手续。”并规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。依《土地管理法》、《物权法》等法律,土地使用权转让须经登记方为有效。因此,陈先生虽与儿子、侄子们自愿签订了赠与协议,该协议亦为有效,但协议有效,不等于物权转移有效,还得办理不动产权属转移登记,登记完毕,方为完成不动产赠与行为。
      陈先生的儿子、侄子们说,我们这不就前来申请办理登记过户手续了吗?可是,这会儿却不能办了!为什么?依《物权法》、《土地管理法》及《土地登记办法》等法律法规,土地使用权转让登记,是一种依申请的行政行为。《土地登记办法》第七条明确规定:“土地登记应当由当事人共同申请。”以下几种情形可以单方申请:土地总登记;土地所有权与使用权初始登记;因继承或者遗赠取得土地权利的登记;因法院、仲裁机构生效法律文书而取得土地权利的登记;更正登记;异议登记;名称、地址或用途变更登记;换发、补发土地权利证书;其他依法可以单方申请的情形。陈先生与儿子、侄子签订赠与房屋协议的行为,不属于以上可以单方申请的情形。土地使用权转让包括赠与、买卖、交换,而土地使用权转让是必须共同申请转让登记的。也就是说,房地赠与,应由赠与双方共同向不动产登记机构申请土地使用权变更登记。这时,陈先生已逝,显然已经无法作出“申请”的意思表示,无法“共同申请”。由于只有一方申请,另一方未申请,国土部门依法不给予办理因赠与变更土地权利的登记,正是依法行政。陈先生如在生前与儿子、侄子们共同申请办理土地变更登记,事情原本很简单。
      那么,现在陈先生的儿子、侄子们应当怎么办呢?应由陈先生的法定继承人(子女、父母、配偶)依陈先生生前愿望在将相关土地、房产进行分割时分给三个儿子;然后,再以尊重陈先生生前愿望为基础,由陈先生的法定继承人继承其余两间房屋后,将之赠与给他的两个侄子,据此申请办理产权变更登记。
如果诸继承人与侄子之间不能协商一致,则权利主张者需提起民事诉讼,由法院裁决,再持生效法院裁判文书申请国土、房产部门给予办理相应土地权利变更登记。

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